Compra de terras por estrangeiros no Brasil

Dados do Ministério da Agricultura revelam que as exportações relacionadas ao agronegócio representam 40% da pauta de exportação nacional, totalizando 62,5 bilhões de dólares no ano de 2012.

Neste contexto, estrangeiros vêm ao Brasil investir em terras no país em regiões como o Centro-Oeste e o Norte. Porém, para possuir tal investimento, é necessária a adequação do estrangeiro às normas brasileiras. Neste caso, cabe ao INCRA o controle da aquisição e arrendamento de terras por estrangeiros no Brasil, sendo obrigatória a autorização expedida pelo órgão e, eventualmente, o assentimento prévio do Conselho de Defesa Nacional.

Muitas interpretações diferentes foram dadas à legislação brasileira que cuida do tema no Brasil ao longo das últimas décadas. A principal lei que disciplina a compra de terras brasileiras por estrangeiros é de 1971¹ e traz uma série de limitações à propriedade das terras nacionais.

Em um breve resumo das limitações trazidas pela lei, podemos destacar:

1. É necessário o assentimento prévio da Secretaria-Executiva do Conselho de Defesa Nacional, quando o imóvel situar-se em área tida como indispensável à segurança nacional.

2. Na escritura pública de compra e venda deverá constar, na hipótese específica de pessoa física, a menção do documento de identidade, prova de residência no território nacional e, se for o caso, autorização do órgão competente ou assentimento prévio da Secretaria-Executiva do Conselho de Defesa Nacional; e, na hipótese de pessoa jurídica, a transcrição do ato que concedeu autorização para a aquisição da área rural, bem como dos documentos comprobatórios de sua constituição e de licença para funcionamento no Brasil.

3. A soma das áreas rurais reservadas a pessoas estrangeiras não pode ultrapassar vinte e cinco por cento da superfície dos municípios onde se situem, sendo que, tratando-se de pessoas estrangeiras de mesma nacionalidade, esse limite se reduz a dez por cento².

4. As limitações impostas por esta lei também abrangem o arrendamento de terras por estrangeiro³, sendo que tanto a compra e venda como o arrendamento que violem as prescrições legais são nulos de pleno direito.

5. O estrangeiro pessoa física não pode adquirir mais que 50 módulos de exploração indefinida, em área contínua ou descontínua.

6. As pessoas jurídicas estrangeiras só podem adquirir imóveis rurais destinados à implantação de projetos agrícolas, pecuários, industriais, ou de colonização, vinculados aos seus objetivos estatutários, sendo que tais projetos deverão ser aprovados pelo Ministério da Agricultura, ouvido o órgão federal competente de desenvolvimento regional na respectiva área.

Dentre as restrições acima listadas, a responsável por maior parte das discussões que envolvem o tema encontra-se na disposição que submete às estas mesmas regras também a pessoa jurídica brasileira da qual participem, a qualquer título, pessoas estrangeiras físicas ou jurídicas que tenham a maioria do se capital social e residam ou tenham sede no exterior.

Isto porque, a Constituição Federal de 1988 definiu empresa brasileira como a constituída sob as leis brasileiras e que tenha sua sede e administração no Brasil. Em virtude desta novidade constitucional, entendeu-se que a extensão das limitações legais a empresa brasileira com participação de estrangeiros sem sede/não residentes no país havia sido revogada.

Contudo, o dispositivo constitucional que trazia este conceito de empresa brasileira também foi revogado por uma emenda constitucional em 1996, o que acabou por aumentar as dúvidas sobre o tema.

Em seu último parecer sobre a vigência ou revogação da extensão das imitações legais a empresa brasileira com participação de estrangeiros sem sede/não residentes no país, a Advocacia Geral da União concluiu que sim, a limitação permanecia válida tanto para empresas jurídicas estrangeiras autorizadas a funcionar no Brasil como para pessoas jurídicas com maioria do capital social detida por estrangeiros, pessoas físicas, residentes no exterior, ou jurídicas, com sede no exterior.

A discussão do tema voltou à tona no começo deste ano, quando o Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo decidiu, com apenas um voto contrário, pela averbação de ato de incorporação societária que envolvia sociedade com participação estrangeira em Cartório de Registro de Imóveis da comarca de Casa Branca, no interior do estado.

A partir desta decisão, o corregedor-geral da Justiça de São Paulo, José Renato Nalini, revendo orientação normativa da própria Corregedoria, aprovou parecer⁴ que dispensa os tabeliães e os oficiais de registro de aplicarem as restrições legais a casos de aquisição de imóveis rurais por pessoas jurídicas brasileiras com maioria do capital social em poder de estrangeiros.

Com este novo parecer da Corregedoria paulista espera-se que movimentos no mesmo sentido sejam realizados nos demais estados do país, de forma a permitir o acesso a imóveis rurais por empresas que, apesar de terem participação estrangeira, são brasileiras.

A flexibilização destas limitações legais poderá significar um aumento significativo dos investimentos produtivos no setor agropecuário brasileiro, impulsionando o crescimento principalmente dos estados cuja economia depende deste segmento.

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¹Lei 5709/71.

²Essas restrições, porém, não se aplicam se a área rural for inferior a três módulos de exploração indefinida ou se, no caso de pessoa física, esta tiver filho brasileiro ou  for casada com brasileiro sob o regime de comunhão de bens. Lei 5.709/71, art. 12.

³Lei 8629/93, art. 23, § 1º.

⁴Parecer 461/2012-E

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* Maria Carolina La Motta Araújo Aniz e Aline de Barros Franco Rodrigues e Steinwascher são, respectivamente, sócia e advogada do escritório Almeida Advogados.

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