A importância da formalização do contrato nas locações por temporada

Comparativamente à locação normal (residencial e comercial), o aluguel denominado de locação por temporada ocorre em curtos espaços de tempo, não superior a noventa dias, encontrando-se regulamentada pela lei 8.245/91, conhecida como lei do inquilinato e que também regulamenta as locações normais. Este fato induz as partes, locador e locatário, a acreditar que a relação contratual não precise ser formalizada através do respectivo contrato, entretanto, tal prática leva os contratantes "informais", por assim dizer, a dissabores diversos.

Tanto do ponto de vista do locador quanto do locatário, a celebração do contrato, regulador de direitos e obrigações, determina o equilíbrio entre as partes, assegurando o rendimento pretendido pelo locador e o merecido desfrute por parte do locatário.

Sob o prisma do locador, a formalização do contrato lhe assegura facilidade de retomada do imóvel caso o inquilino não o desocupe dentro do prazo contratual estabelecido, eis que pode requerer judicialmente o despejo por "denúncia vazia" ou imotivada, entretanto, é preciso que o locador ajuíze a ação para retomada do imóvel no prazo máximo de trinta dias da data de vencimento do contrato, sob pena de lhe ser declarada a renovação deste contrato, nos termos da Lei. Também vantajoso ao locador, o fato de que os aluguéis podem ser recebidos de uma só vez e antecipadamente, o que não ocorre nas outras modalidades locatícias, pelo menos comumente.

Para o locatário formalizar o contrato significa ver assegurado desfrutar de absolutamente tudo que ali se estabelece, constituindo substancial distinção do contrato verbal, ou informal. Nesses contratos informais, caso o locador falseie informações ou omita vícios ocultos contidos no imóvel, caberá ao locatário produzir dificílima prova de que foi enganado, enquanto que na locação formal o locador obriga-se a declarar as reais condições do imóvel, as quais, não constatadas na prática, darão azo ao locatário pleitear justa indenização em Juízo ou ressarcimento pelas impropriedades havidas.

As locações de veraneio, assim como em qualquer outra modalidade, exigem de ambas as partes o necessário acautelamento. Ao locatário, é muito recomendável que visite o imóvel antes de contratar o aluguel, evitando a popular "compra de gato por lebre", isto é, uma eventual propaganda enganosa pode acarretar dissabores irreparáveis. Por outro lado, o locador não pode abster-se de avaliar o cadastro de seu inquilino, eis que, não raro, pode estar contratando com pessoas mal intencionadas que, dentre outras coisas, podem furtar utensílios e objetos que guarnecem o imóvel, alojar pessoas em número muito superior ao que suporta a casa, dando ensejo a danos consideráveis, como por exemplo, sobrecarga elétrica e de esgoto, que exigem altos dispêndios para reparação. Por esses e outros motivos, é preciso que tudo esteja contemplado pelo contrato. As questões intrínsecas aos contratos de locação por temporada são resolvidas pelos Juizados Especiais.

Atualmente, tem-se notícia de alguns casos realmente lamentáveis levados à apreciação do Judiciário, onde locatários mal-intencionados provocam deliberadamente a ocorrência de defeitos (como entupimentos da rede de esgoto, por exemplo), buscando posterior reparação judicial que lhes restitua o aluguel. Isto também pode ser evitado, através da assistência do profissional de Direito preventivamente.

É recomendável que o locador e locatário valham-se de imobiliárias ou corretores imobiliários conceituados, que estão habituados a essa relação e que certamente podem evitar problemas na relação.

Caso a locação venha a ocorrer através da internet, todos os cuidados anteriormente mencionados devem ser observados, com o acréscimo indispensável da pesquisa acerca de comentários de pessoas que já contrataram aquele serviço, valendo-se (locador e locatário) de todas as ferramentas que disponham de credibilidade quanto aos comentários avaliados.

A negociação deve ser submetido ao corretor de imóveis, que vai tratar de valor do aluguel, quantidade de pessoas que o imóvel abriga, condições de hospedagem que o imóvel oferece, prazo.

A consulta ao advogado antes de se fazer o negócio, denominada advocacia preventiva, garante às partes, a segurança na relação contratual, sendo papel do advogado evitar que seu cliente sofra constrangimentos e prejuízos.

Como não é muito comum que as partes procurem o advogado antes da ocorrência dos problemas, estas acabam por contratar os serviços advocatícios para dirimir as questões em Juízo. O que as pessoas não levam em consideração é que, dada a complexidade dos processos, despesas processuais e honorários a serem pagos aos profissionais envolvidos (muitas vezes não apenas advogados, mas peritos, avaliadores, etc.) a conta certamente será maior.

Se for possível prevenir, não há porque remediar.

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*Alexandre Frederico Bordgnon Schwartz é advogado especialista em Direito Imobiliário do escritório Küster Machado - Advogados Associados.