domingo, 29 de novembro de 2020

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STJ entende que a simples aproximação dos interessados não gera o direito à comissão do corretor de imóveis

O advogado aponta controversas no texto do Código Civil no que diz respeito ao direito de comissão dos corretores de imóveis em casos de desistência ou arrependimento do comprador, ao passo que o STJ entende que a simples aproximação de interessados não gera direito à comissão.

sexta-feira, 16 de dezembro de 2011

Eduardo Chulam

STJ entende que a simples aproximação dos interessados não gera o direito à comissão do corretor de imóveis

O Código Civil de 2002 (clique aqui) prevê que a comissão do corretor será devida tendo ele obtido o resultado previsto no contrato de mediação, ou mesmo que este não se efetive em virtude de arrependimento das partes envolvidas (art. 725).

O texto do dispositivo legal tem gerado muita celeuma e discussão, dado que, em inúmeros casos concretos, é difícil definir tanto o que seria o tal "resultado" previsto no contrato de mediação, bem como até que ponto o trabalho do corretor estaria efetivamente concluído (e em que situações estaria resguardado o seu direito à remuneração).

Muito embora o legislador tenha recentemente alterado alguns dos dispositivos atinentes à matéria (vide lei n. 12.236 de 2010 - clique aqui - , que apenas esclareceu algumas das obrigações dos corretores), o artigo 725 do Código Civil, que trata das situações em que seria devida a comissão, não teve a sua redação modificada. Diante da manutenção desta controversa redação, compete aos nossos Tribunais decidir os casos que envolvam tais discussões, dirimindo assim a dúvida se a comissão é ou não devida, de acordo com as particularidades da eventual aproximação entre as partes, suas tratativas e/ou negócio.

Em decisão recente, a Terceira Turma do Superior Tribunal de Justiça entendeu que a "mera aproximação" das partes, para início de negociações, não enseja o pagamento da comissão. Dessa forma, a desistência antes da conclusão do negócio seria perfeitamente possível. Paralelamente, o Tribunal Superior definiu que a fase preliminar de requisição de certidões e informações se encontra no campo das "tratativas", de forma que a não realização do negócio em função de tais levantamentos configuraria desistência (e não arrependimento), tornando inexigível a comissão de corretagem.

Cumpre frisar que a recente decisão (RESP n. 1183324/SP - clique aqui - , julgado em 18/10/2011), de relatoria da Ministra Nancy Andrighi, trouxe maior clareza à decisão anterior de mesma Ministra (RESP n. 1072397/RS - clique aqui - , julgado em 15/09/2009), através da qual a magistrada entendeu que "para que seja devida a comissão, basta a aproximação das partes e a conclusão bem sucedida do negócio jurídico". Na referida decisão, a corretagem dependeu, também, da efetiva realização do negócio jurídico visado (e não só das meras tratativas).

Não obstante a previsão do referido artigo 725 do Código Civil (que permite a cobrança da comissão mesmo sem a concretização do negócio), alguns julgados do STJ já consideravam a comissão indevida em casos de desistência, e mantendo a remuneração se houvesse o simples arrependimento.

Sendo assim, o STJ pareceu caminhar para uma harmonização da jurisprudência e doutrina, apontando que a obrigação do corretor é de resultado, e não de meio. Ou seja, havendo a mera aproximação, sem a assinatura da promessa de venda, não será configurado o arrependimento, mas sim desistência em negociação. A atuação do corretor deverá assim levar a um resultado útil (conforme destacado pela Ministra), para que o tal profissional faça jus à remuneração.

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* Eduardo Chulam é advogado do escritório Andrade, Lacaz & Potenza Advogados

 

 

 

 

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Atualizado em: 15/12/2011 11:01

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