Imposto sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis, direitos reais e cessão de direitos ("ITBI") - novas regras no município de São Paulo.

Imposto sobre a transmissão inter vivos de bens imóveis, direitos reais e cessão de direitos ("ITBI") - novas regras no município de São Paulo.

Arthur Salibe*

Rafael Monteiro Barreto*

Entraram em vigor, em 5 de setembro de 2005, o Decreto Municipal nº 46.228 ("Decreto nº 46.228/2005") e a Portaria da Secretaria Municipal de Finanças nº 81 ("Portaria nº 81/2005"), os quais trouxeram relevantes alterações na legislação do Imposto sobre a Transmissão Inter Vivos de Bens Imóveis, Direitos Reais e Cessão de Direitos ("ITBI") no Município de São Paulo.

Uma das inovações mais relevantes foi a criação do mecanismo da Declaração de Transação Imobiliária - DTI, que passou a ser o único instrumento pelo qual o contribuinte ou responsável deverá informar a ocorrência do fato gerador do ITBI devido no Município de São Paulo.

As informações para o preenchimento da DTI deverão ser fornecidas pelo contribuinte por meio de formulário disponível na Internet, no site da Prefeitura Municipal de São Paulo (www.prefeitura.sp.gov.br), conforme os procedimentos estabelecidos pela Portaria nº 81/2005.

Após o preenchimento da DTI, o sistema indica o valor venal do imóvel para fins de determinação da base de cálculo do ITBI, e é obtido o Documento de Arrecadação do Município de São Paulo - DAMSP. Portanto, a DAMSP passou a substituir a "Guia de Recolhimento de ITBI" instituída pela Portaria da Secretaria Municipal de Finanças nº 999, de 13 de novembro de 1992 ("Portaria nº 999/92").

Diante das alterações promovidas, os contribuintes que vierem a se sujeitar às novas regras devem atentar para o valor venal do imóvel indicado após o preenchimento da DTI.Isso porque, há o receio de que tal valor possa vir a ser superior ao efetivo valor venal do imóvel (este entendido como: o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado), o que, na prática, representaria uma majoração - diga-se, de duvidosa legalidade - do tributo.

Isso porque, há o receio de que tal valor possa vir a ser superior ao efetivo valor venal do imóvel (este entendido como: o valor pelo qual o bem seria negociado à vista, em condições normais de mercado), o que, na prática, representaria uma majoração - diga-se, de duvidosa legalidade - do tributo.

Vale rememorar que, em situações similares, a majoração da base de cálculo do ITBI já foi rechaçada pela jurisprudência de nossos Tribunais Superiores, que é firme no sentido de ser vedada a atualização, por mero Decreto, do valor venal dos imóveis, exceto nos casos de simples atualização monetária conforme os índices oficiais.

Porém, como já dito, o procedimento de aferição do valor venal do imóvel feito pelo sistema da Secretaria Municipal de Finanças - e somente informado após o preenchimento da respectiva DTI - poderá confundir os contribuintes e também dificultar a constatação de eventuais equívocos cometidos neste cálculo por parte da Administração.

O Decreto nº 46.228/2005 prevê, no entanto, que caso o contribuinte não concorde com o valor venal atribuído ao imóvel pela Administração Tributária, poderá requerer a instauração de procedimento de avaliação especial, na forma prevista na Portaria nº 81/2005, o que equivale à avaliação contraditória prevista no artigo 148 do Código Tributário Nacional - CTN.

Outra questão relevante é que a Secretaria de Finanças do Município de São Paulo informou, por meio do Ofício Circular SF nº 436/2005, que o pagamento do imposto através da antiga "Guia de Recolhimento do ITBI", instituída pela Portaria nº 999/92, somente será aceito e, produzirá todos os efeitos legais, até o dia 31 de outubro de 2005. Entretanto, neste caso, ficou consignado que os notários e registradores devem observar as condições estabelecidas no Ofício Circular SF nº 436/2005.

Dentre tais condições, salta aos olhos a determinação acerca da impossibilidade de utilização de base de cálculo inferior à resultante da DTI, o que certamente denota - e, mais uma vez, confirma - a intenção do Fisco Municipal de impedir o pagamento do ITBI em valor diverso daquele por ele apurado.

Em suma, por conta de todas essas alterações, é certo que os contribuintes terão dificuldades para a quitação do tributo pelo valor que realmente considerem devido, caso entendam que o valor venal indicado pela Fazenda Municipal como base de cálculo do ITBI seja maior. O novo sistema emitirá automaticamente o DAMSP para pagamento e o contribuinte que não concordar poderá instaurar o procedimento administrativo de avaliação especial, sendo que, nesta última hipótese, não poderá efetivar a transferência imediata do bem.

Neste contexto, não restará outra alternativa aos contribuintes a não ser discutir judicialmente o tema, promovendo o procedimento de avaliação contraditória em Juízo e efetuando o depósito judicial do montante integral do tributo (na forma do artigo 151, inciso II, do CTN).

Enfim, é recomendável que os contribuintes fiquem atentos a todas essas modificações promovidas na Legislação Municipal do ITBI, as quais certamente acarretarão um grande número de medidas judiciais na hipótese de implicarem em uma indevida majoração da base de cálculo do tributo.
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*Advogados do escritório Pinheiro Neto Advogados

* Este artigo foi redigido meramente para fins de informação e debate, não devendo ser considerado uma opinião legal para qualquer operação ou negócio específico.