A denúncia do contrato de locação pelo adquirente em caso de alienação do imóvel

Além das hipóteses previstas no artigo 9º da lei 8.245/91, que possibilitam o desfazimento do contrato de locação, quais sejam: I - Por mútuo acordo das partes contratantes; II - Em decorrência da prática de infração legal ou contratual; III - Em decorrência da falta de pagamento do aluguel e demais encargos; IV - Para realização de reparações urgentes determinadas pelo Poder Público, que não possam ser normalmente executadas com a permanência do locatário no imóvel ou, podendo ele permanecer no imóvel, se recuse a consenti-las, existe outra hipótese em que o locatário, poderá vir a ter que deixar o imóvel, caso não tenha se atentado para o preenchimento de alguns requisitos, previstos na lei de Locação, que é no caso da alienação do imóvel durante a vigência da locação.

É muito comum o locatário, após ter firmado um contrato de locação, julgar que possui um direito absoluto e que poderá permanecer no imóvel até a finalização do prazo determinado em contrato caso haja a alienação do imóvel locado.

De fato, o locatário possui o direito de permanecer no imóvel alienado, desde que, preenchido os requisitos, previstos no artigo 8º da lei 8.245/91¹: I - O contrato de locação deverá ser por prazo determinado; II - Deverá conter cláusula de vigência do contrato em caso de alienação; III - Após preenchido os requisitos anteriores o contrato deverá ser registrado² junto à matrícula do imóvel, objetivando dar publicidade aos termos fixados no contrato da relação locatícia aos possíveis interessados em adquirir o imóvel; IV - Nos Cartórios de Cuiabá, Mato Grosso, eles exigem o reconhecimento de firma de ambas as partes para realizarem o registro do contrato junto a matrícula, embora inexista nas Normas Gerais da Corregedoria Geral da Justiça, qualquer exigência nesse sentido, mas tão somente que o contrato seja subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador.

Vale ressaltar, que a locação deve possuir um prazo determinado, pois, caso se admitisse o contrário, o novo proprietário não poderia retomar o imóvel nunca, ficando a mercê do inquilino³.

A priori, deve ser preenchido todos os requisitos⁴ supracitados, caso o locatário deixe de preencher os requisitos, em caso de alienação do imóvel, ele perde o direito de permanecer no imóvel até a finalização do contrato pactuado com o locador, antigo proprietário, caso o adquirente, novo proprietário, assim o desejar.

Aqui vale uma ressalva, embora a lei de Locação traga a necessidade de o contrato ser averbado junto a matrícula, acredito que o legislador se equivocou, uma vez que, a Lei de Registros Públicos, 6.015/73, prevê em seu artigo 167, I, item 3, que os contratos de locação que contiverem cláusula de vigência em caso de alienação, devem ser registrados⁵ e não averbados.

A averbação como sugere a lei de Locação é apenas para o locatário exercer o seu direito de preferência na venda do imóvel, conforme se extrai do artigo 167, II, item 16, da LRP.

No Estado de Mato Grosso, a Corregedoria-Geral da Justiça, ao elaborar as Normas Gerais da Corregedoria Geral da Justiça - Foro Extrajudicial⁶, acompanhou desse entendimento, conforme se observa:

Art. 1.436. O contrato de locação, com cláusula expressa de vigência no caso de alienação do imóvel, será registrado no 2 - Livro Registro Geral e consignará, também, o seu valor, a renda, o prazo, o tempo e o lugar do pagamento, bem como pena convencional.
§ 1o O contrato de locação pode ser ajustado por qualquer prazo, dependendo de vênia conjugal se igual ou superior a 10 (dez) anos.

§ 2o O registro será feito mediante a apresentação de qualquer das vias do contrato, assinado pelas partes e subscrito por duas testemunhas, bastando a coincidência entre o nome de um dos proprietários e o locador. (alterado pela lei Federal n. 13.726/2018)

Art. 1.437. Os contratos de locação sem cláusula de vigência poderão ser averbados para possibilitar ao locatário o exercício do direito de preferência, mediante a apresentação de qualquer das vias do contrato, desde que subscrito por 2 (duas) testemunhas. (alterado pela lei Federal n. 13.726/2018).

Por outro lado, há decisões⁷ em favor do locatário, onde a falta de registro do contrato de locação junto a matrícula do imóvel é suprida pela ciência inequívoca do adquirente antes da aquisição. Por óbvio que essa ciência não se presume, devendo o locatário comprovar que o adquirente possuía conhecimento no momento da compra, como nenhum caso é idêntico, far-se-á necessário a análise de cada caso isoladamente, ressaltando, que, apesar da possibilidade do suprimento do registro ainda se faz necessário os demais requisitos.

Não sendo o caso do suprimento do registro pela ciência inequívoca e/ou deixando o locatário de preencher os requisitos legais, o adquirente tem o prazo de 90 (noventa) dias contatos do registro da venda ou do compromisso⁸, consoante parágrafo 2º, do artigo 8º, da lei 8.245/91, para exercer seu direito de reaver o imóvel do locatário, caso o adquirente deixe transcorrer esse prazo in albis, entende-se pela concordância na manutenção da locação⁹.

Caso o adquirente exerça seu direito¹⁰ de reaver o imóvel do locatário, dentro do prazo supracitado, deverá promover uma declaração da sua vontade em colocar fim à locação, preferencialmente de forma escrita, devendo assinalar o prazo de 90 (noventa) dias para a desocupação voluntária por parte do locatário, conforme parágrafo 2º, do artigo 576, da lei 10.406/02 e caput do artigo 8º, da lei 8.245/71, sendo essa notificação de extrema importância para instruir uma possível ação de despejo caso o locatário venha apresentar resistência na desocupação do imóvel.

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1 Art. 8º, da lei 8.245/91: Se o imóvel for alienado durante a locação, o adquirente poderá denunciar o contrato, com o prazo de noventa dias para a desocupação, salvo se a locação for por tempo determinado e o contrato contiver cláusula de vigência em caso de alienação e estiver averbado junto à matrícula do imóvel;

2 Artigo 167, I, item 3, da lei 6.015/73 C/c artigo 576, parágrafo 1º, da Lei 10.406/2002;

3 SERRA, Márcio Guerra et al. Registro de imóveis II: atos ordinários. 2^a ed. São Paulo: Saraiva, 2016;

4 REsp 1.669.612. Rel. Ministro Ricardo Villa Bôas Cueva, j: 07/08/2018;

5 LOUREIRO, Luiz Guilherme. Registros Públicos: Teoria e Prática. 8^a ed. rev., atual. e ampl. - Salvador: JusPODIVM, 2017, p. 932;

6 Corregedoria-Geral da Justiçado do Estado de Mato Grosso. Normas Gerais da Corregedoria Geral de Justiça do Foro Extrajudicial. Acesso em: 20 de março de 2019;

7 REsp 1.269.476, Rel. Ministra Nancy Andrighi, Terceira Turma, DJe: 19/02/2013; AgRg nos EDcl no REsp 1.322.238/DF, Rel. Ministro Paulo de Tarso Sanseverino, Terceira Turma, DJe: 26/06/2015; AgRg no AREsp 592.939, Rel. Ministro Marco Aurélio Belizze, Terceira Turma, j: 03/02/2015, DJe: 11/02/2015;

8 REsp 674.825, Rel. Ministra Laurita Vaz, QUINTA TURMA. DJe: 15/06/2009;

9 Artigo 8º, parágrafo 2º, Lei 8.245/91: § 2º A denúncia deverá ser exercitada no prazo de noventa dias contados do registro da venda ou do compromisso, presumindo - se, após esse prazo, a concordância na manutenção da locação;

10 Artigo 576, da Lei 10.406/2002: Se a coisa for alienada durante a locação, o adquirente não ficará obrigado a respeitar o contrato, se nele não for consignada a cláusula da sua vigência no caso de alienação, e não constar de registro.

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*Gabriel Mazarin Mendonça é advogado, pós-graduando em Direito Imobiliário aplicado pela Escola Paulista de Direito e membro da Comissão de Direito Imobiliário e Urbanístico OAB/MT.