Imposto de renda na venda de imóveis

Comprar e vender imóvel não é tarefa fácil. Além de escolher o imóvel e suas características, estudar o comprador e vendedor, avaliar prós e contras, analisar propostas e contatos, lidar com bancos e empréstimos, a parte tributária não deve ser deixada de lado para não se arrepender depois. Para quem vendeu seu imóvel e está pensando em comprar outro deve se atentar a mais um tema: a tributação do imposto de renda sobre a venda de imóvel.

Toda pessoa física que apure ganho de capital na venda de quaisquer bens e direitos deve pagar o imposto sobre a diferença a maior, assim o ganho de capital na venda de imóvel corresponde ao resultado positivo da diferença entre o valor de aquisição do imóvel e o valor da venda. Sobre essa diferença positiva deve incidir imposto sobre a renda de acordo com alíquota progressiva prevista no artigo 21, da lei 8.981/95, entre 15% e 22,5% da seguinte maneira: (I) 15% sobre a parcela dos ganhos que não ultrapassar R$ 5.000.000,00; (II) 17,5% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 5.000.000,00 e não ultrapassar R$ 10.000.000,00; (III) 20% sobre a parcela dos ganhos que exceder R$ 10.000.000,00 e não ultrapassar R$ 30.000.000,00; e (IV) 22,5% sobre a parcela dos ganhos que ultrapassar R$ 30.000.000,00.

Dúvidas muito comuns, no entanto, podem ocorrer na prática. Uma delas é o valor de aquisição que o vendedor declara no seu imposto de renda que não é corrigido para se adaptar ao valor de mercado ou às oscilações da inflação. A lei dispõe de fatores de redução do ganho a serem aplicados de forma a atenuar tal distorção. Para as vendas ocorridas a partir de 2005 a lei dispõe da aplicação de duas fórmulas que correspondem a fatores de redução do ganho de capital, é o que prevê o artigo 40, da lei 11.196/05:

I. FR1 = 1/1,0060 m1, onde "m1" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre a data de aquisição do imóvel e o mês da publicação desta Lei, inclusive na hipótese de a alienação ocorrer no referido mês;

II. FR2 = 1/1,0035 m2, onde "m2" corresponde ao número de meses-calendário ou fração decorridos entre o mês seguinte ao da publicação desta Lei ou o mês da aquisição do imóvel, se posterior, e o de sua alienação.

Por exemplo se um imóvel foi adquirido em 2008 pelo custo de R$ 500.000,00 e vendido em 2019 por R$ 1.200.000,00, teríamos a diferença de um ganho de capital de R$ 700.000,00, aplicando a alíquota de 15% o valor de imposto sobre a venda a pagar seria de R$ 105.000,00. Porém, com a aplicação dos fatores de redução, temos um ganho de capital tributável de R$ 439.810,00 e o imposto de renda a pagar seria de R$ 65.971,50.

Outra questão que envolve a venda de imóvel é a isenção do imposto de renda. Toda venda de imóvel que represente o valor de até R$ 440.000,00 do único imóvel, considerado o valor individualmente, ainda que a propriedade seja compartilhada com outras pessoas, possui isenção da tributação do imposto sobre a renda, desde que não tenha sido alienado qualquer outro imóvel nos últimos 05 anos, conforme artigo 23 da lei 9.250/95.

Há ainda a isenção do imposto quando o produto da alienação do imóvel for aplicado na aquisição de outro bem imóvel residencial no prazo de 180 dias. Essa isenção gera muitas dúvidas, uma delas diz com a possibilidade de se aplicar o recurso na aquisição de terreno e construção. A instrução normativa da Receita Federal 599/05 proíbe, no inciso II, parágrafo 11, do artigo 2º, a aplicação da isenção na aquisição de terreno ou na construção de edificações e casas.

Há uma regra de isenção do imposto de renda na compra de outro imóvel residencial em até 180 dias da venda do imóvel. Não se aplica, contudo, a isenção caso a pessoa aplique apenas parte do valor recebido na venda do imóvel e não a sua totalidade, hipótese em que haverá a tributação proporcional da parcela não aplicada pelo imposto sobre a renda. Outra questão está na venda ou compra de mais de um imóvel. Na venda de mais de um imóvel o prazo de 180 dias começa a correr a partir da venda do primeiro imóvel e na aquisição de mais de um imóvel deve-se ter em mente que a isenção serve para imóveis residenciais e deve ser respeitado o prazo de 180 a partir da primeira venda.

Outro ponto controvertido que o STJ tem dado ganho de causa aos contribuintes, é a proibição da aplicação da isenção quando a venda de imóvel servir para quitar, total ou parcialmente, dívida de imóvel ainda em pagamento. A instrução normativa da Receita Federal 599/05 restringe, de forma indevida, o aproveitamento da isenção nesse caso, conforme prevê o parágrafo 11, do artigo 2º, em especial o inciso I. Os precedentes do STJ, como no AgInt no REsp 1.612.183/RS, da relatoria do ministro Napoleão Nunes Maia Filho, vão no sentido de rechaçar tal limitação. Esse é o caso da pessoa que vende determinado imóvel para quitar, total ou parcialmente, empréstimo perante banco vinculado a aquisição de outro imóvel residencial.

A isenção do imposto de renda pela aplicação do produto da alienação do imóvel em 180 dias em imóvel residencial pode ser utilizada uma vez a cada cinco anos, conforme disposto no parágrafo 5º, do artigo 2º da instrução normativa da Receita Federal 599/05. Esses e outros detalhes observados na venda de imóvel são responsáveis por evitar problemas com o fisco e até otimizar o pagamento de imposto de renda de forma legal.

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*Vitor Krikor Gueogjian é especialista em Direito Tributário pela PUC/SP. Membro da Comissão de Direito Tributário da OAB/SP. MBA em Gestão Tributária pela FIPECAFI. Doutorando em Direito Civil. Sócio do escritório Ratc & Gueogjian Advogados.