Multipropriedade imobiliária "time sharing" lei 13.777/18

Introdução

Time-sharing ou multipropriedade consiste na fruição compartilhada de um bem por um período de tempo, pertencendo a um ou mais investidores. Como conceito aplicado ao mercado imobiliário, o time-sharing nasceu no pós-guerra, próximo ao ano de 1960 na Europa, visando permitir o uso compartilhado de casas de veraneio (vacation home sharing) durante um momento de recessão econômica. Em 1974, o sistema foi introduzido nos EUA pela empresa Caribbean International Corporation¹ quando então passou a ser utilizado no compartilhamento de "licenças de uso" (vacation license) em quartos de seus resorts. Algum tempo depois, Richard Santuilli² criou através da NetJets o fractional ownership (propriedade compartilhada) para permitir que pessoas físicas ou jurídicas adquirissem quotas ou frações de aviões particulares³.

A lei 13.777⁴, de 20 de dezembro de 2018, chamada de Lei da Multipropriedade Imobiliária, introduziu os arts. 1.358-B a 1.358-U no Código Civil⁵, sendo que em seu artigo 1.358-C estabelece que

Multipropriedade é o regime de condomínio em que cada um dos proprietários de um mesmo imóvel é titular de uma fração de tempo, à qual corresponde a faculdade de uso e gozo, com exclusividade, da propriedade imóvel, a ser exercida pelos proprietários de forma alternada.

Existem muitas discussões sobre o direito tutelado pelo referido instituto jurídico, inclusive, na comunidade europeia, e até mesmo uma possível dicotomia entre o entendimento sobre tal se tratar de um direito de cunho obrigacional ou de direito real. No entanto, no Brasil, o instituto fora introduzido no Código Civil e tem por finalidade a tutela de um direito real⁶.

De suma importância para disciplinar essa nova dinâmica social, a Lei da Multipropriedade Imobiliária representa uma ruptura com a concepção tradicional de imóvel que estava relacionada fisicamente com o seu proprietário, e que doravante se vincula muito mais ao tempo de utilização, conforme pode-se depreender do próprio artigo 1358-C que estabelece que cada um dos seus proprietários se torna titular de uma fração de tempo.

Por essa perspectiva, tem-se que o contrato que estabelece o regramento da Multipropriedade possui escopo diferenciado, possibilitando a aquisição de quotas do imóvel que originarão o direito real de ocupa-lo em determinada época do ano, com a delimitação do tempo de uso.

Cabe salientar que a duração dessa estadia será sempre curta e como asseverado anteriormente, com limitações de datas e períodos de ocupação, devendo-se sempre observar as disposições contratuais. Considerando-se esses aspectos, importante assegurar que o contrato seja confeccionado primando pela proteção das partes envolvidas e, por via de consequência, pela inexistência de cláusulas abusivas, isso tanto quando se trata de imóveis em grandes cidades de turismo no Brasil, quanto no exterior, com vistas a afastar problemas para o consumidor e até mesmo demandas jurídicas⁷.

Antes do Código Civil regular a multipropriedade, o referido instituto era regulado pela deliberação normativa 378/1997⁸, da Embratur, momento em que estava atrelado ao setor de turismo e consistia em alternativa à tradicional aquisição de imóveis em regiões litorâneas, em especial, nos períodos de veraneio, considerando a sua desocupação durante a maioria dos meses do ano, o que, além de não gerar renda, acaba desencadeando despesas aos proprietários, tais como taxas de condomínio e IPTU.

Considerando a peculiaridade do instituto da multipropriedade imobiliária e a necessidade de proteção dos sujeitos envolvidos nesse negócio jurídico, vale destacar a importância do Código de Defesa do Consumidor e, especialmente, dos arts. 30 e 31⁹, tendo em vista que as informações relativas à sua comercialização deverão ser corretas e claras, possibilitando a desistência do contrato pelos mesmos motivos que levaram o multiproprietário anterior, à desistência do negócio.

Quanto a gestão da multipropriedade, pode ser comparada a de um hotel, haja vista o fato de que o tempo mínimo de uso do imóvel é de 7 (sete) dias, consoante previsto no Código Civil. No entanto, a Lei da Multipropriedade Imobiliária prevê que um dos proprietários pode adquirir mais frações de tempo para a utilização do bem com exclusividade por mais tempo durante o ano. Contudo, a despeito do Código Civil regular o instituto, imprescindível ainda a existência de maior proteção que decorrerá do ato de instituição ou da convenção da multipropriedade, na qual será consignada a limitação e quantidade de frações de tempo que poderão ser utilizadas pela mesma pessoa. Outra característica que deve ser destacada, consiste na possibilidade de que o titular de uma fração de tempo empreste ou alugue o seu direito de uso do bem a um terceiro¹⁰.

Nesse sentido, pode-se perceber que o instituto jurídico em exame possa se operacionalizar através de contratos atípicos que acabam envolvendo elementos de locação.

Assim, a multipropriedade pode ser concebida como imóvel por ficção jurídica que assegura ao seu titular (o condômino multiproprietário) o direito real de propriedade sobre si e sobre uma fração ideal do imóvel, que pode vir a ser empregada como sinônima de "fração de tempo" pela legislação, podendo assim usar e gozar, tanto do imóvel, quanto de suas instalações, equipamentos e mobiliário; além de ceder a fração de tempo em locação ou comodato; alienar a fração de tempo, por ato entre vivos ou por causa de morte, a título oneroso ou gratuito, ou onerá-la, devendo a alienação e a qualificação do sucessor, ou a oneração, ser informadas ao administrador, de acordo com o que se depreende do artigo 1358-I do Código Civil.

Por fim, a multipropriedade imobiliária no Brasil pode ser concebida como "um parcelamento temporal do bem em unidades autônomas periódicas", sendo ainda possível "pulverizar um bem físico no tempo por meio de uma ficção jurídica"¹¹.

_________

1 Disponível aqui. Acessado em 15 de setembro de 2020.
2 Disponível aqui. Acessado em 15 de setembro de 2020.
3 Disponível aqui. Acessado em 15 de setembro de 2020.
4 Disponível aqui. Acessado em 15 de setembro de 2020.
5 BARBOSA, JUNIOR. Darlan e Marco Antônio Araujo. Mini Vade Mecum, Civil e Empresarial. 9ª Ed., São Paulo, Ed. Saraiva, 2019.
6 Disponível aqui. Acessado em 15 de setembro de 2019.
7 Disponível aqui. Acesso em 15 de setembro de 2020.
8 Disponível aqui. Acessado em 15 de setembro de 2020.
9 Disponível aqui. Acessado em 15 de setembro de 2020.
10 Disponível aqui. Acessado em 15 de setembro de 2020.
11 Disponível aqui. Acessado em 15 de setembro de 2020.

_________

*Debora Cristina de Castro da Rocha é advogada fundadora do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia, especializado no atendimento às demandas do Direito Imobiliário e Urbanístico, com atuação nos âmbitos consultivo e contencioso.

 

*Claudinei Gomes Daniel é acadêmico de Direito pela Faculdade Anchieta de Ensino Superior do Paraná - FAESP (Centro Universitário UNIFAESP). Colaborador do escritório Debora de Castro da Rocha Advocacia. Secretário de Presidência do Sindicato dos Advogados do Estado do Paraná.