Contrato de compra e venda, escritura e registro de imóvel

Imagem: Arte Migalhas.

O artigo aborda de forma simples e objetiva a diferença de documentos indispensáveis para validação de compra e venda de imóvel até o seu registro, trazendo no desenvolvimento exemplos práticos.

Muitos acreditam que qualquer dos documentos citados acima, tem a finalidade de dizer quem é o dono de um determinado imóvel, no entanto, cada um desses documentos tem finalidade e requisitos de validade diferentes um do outro.

Ao iniciar a vida adulta, é comum que que você queira seguir seu próprio caminho desapegando-se da dependência de sua família e após ter uma fonte de renda comprovada o primeiro passo é a conquista da casa própria, no entanto, por falta de conhecimento e orientação de um profissional muitas vezes o sonho de conquistar uma casa própria pode se tornar um pesadelo.

Primeiramente, vejamos a definição de cada documento citato:

Contrato de compra e venda: Trata-se de um instrumento particular, elaborado por um advogado, referente a um acordo bilateral e consensual de vontades entre as partes, a qual uma das partes se obriga a dar algo em favor da outra parte em troca do valor cobrado. Pode ser formalizado por pessoa física ou jurídica. Neste documento, muito conhecido como "contrato de gaveta" será descrito o objeto e natureza do bem a ser vendido, informações do comprador, vendedor e obrigações dos mesmos;

Escritura de imóvel: Trata-se de um instrumento público, elaborado em um cartório de notas, com o objetivo de validar a compra e venda de determinado imóvel, ou seja, é documento essencial para garantir-lhe o direito sobre determinado imóvel. Está previsto no artigo 108 do Código Civil, o qual afirma ser este um instrumento essencial para validade do negócio jurídico que visa a transferência de titularidade;

Registro de imóvel: Trata-se de documento público, elaborado pelo cartório de imóvel, com o objetivo de consolidar efetivamente a transferência do bem ao comprador, que, a partir de então, passa a ser o proprietário e responsável pelo mesmo. Ao final do registro, deverá o mesmo solicitar a cópia da certidão de inteiro teor de matricula do imóvel, o qual detalha o histórico completo daquele bem, incluindo os proprietários anteriores.

Dada as definições de cada um, podemos agora adentrar no mérito. Vejamos:

Talvez você esteja se perguntando como conseguiu efetuar o registro de determinado imóvel, apenas com o contrato de compra e venda. Calma! Tem uma explicação.

Ocorre que a lei Federal 9.514/97, a qual trata do sistema de financiamento imobiliário, prevê em seu artigo 22° que o contrato de compra e venda garantido por alienação fiduciária, dispensa a lavratura de escritura pública.

Dra. Mas o que é alienação fiduciária?

Alienação fiduciária é a transmissão da propriedade de um bem ao credor para garantia do cumprimento de uma obrigação do devedor, ou seja, você compra um imóvel, no entanto, ele apenas será seu, após a quitação de todas as parcelas referente ao seu contrato. Em regra, usamos a alienação fiduciária quando financiamos um imóvel, neste caso, o banco que será o fiduciário fica com o domínio da coisa e o comprador que será o fiduciante fica com a posse do mesmo até que seja quitado todas as parcelas daquele contrato e assim será efetuado a tradição da coisa para fins de registro.

Para melhor compreensão, vejamos a explicação dada em uma dinâmica à realidade cotidiana, por meio de dois exemplos:

Exemplo 1: João é proprietário de um imóvel em Recife e decide vende-lo a Maria por R$ 200.000,00. Maria por sua vez, informa a João que irá pagar R$ 50.000,00 à vista e R$ 150.000,00 a prazo, para pagamento em 40 parcelas mensais que será pago diretamente a João em sua conta bancária.

No exemplo acima, para que o negócio tenha validade e segurança jurídica para ambos, João irá realizar um contrato de compra e venda com Maria, o qual será averbado por meio de escritura pública em cartório de notas, para posterior registro de imóvel em cartório de Imóveis por parte de Maria. Ou seja, João irá averbar o contrato de compra e venda como forma de validar e garantir que será pago por Maria, que por sua vez, irá averbar o contrato de compra e venda como forma de garantir o direito de transferência de titularidade daquele imóvel, após o pagamento das parcelas acordadas, visto que esse é requisito essencial para que seja feita a transferência de titularidade.

OBSERVAÇÃO: Se Maria se atentar para a lavratura da escritura pública no exemplo dado acima e João vier a efetuar um contrato de compra e venda com outro comprador, sobre o mesmo objeto do contrato efetuado com Maria e este outro comprador realizar a escritura pública da compra e venda do imóvel, este passará a ter pleno direito sobre o imóvel, tendo em vista que foi cumprido todas as exigências legais e Maria dificilmente conseguirá reaver o bem, devendo resolver pendencias por ter efetuado o pagamento a João por meio de um processo judicial contra o mesmo e aguardará todos os prazos e formas de um processo judicial, não podendo ter a posse ou propriedade do bem.

Exemplo 2: João é proprietário de um imóvel em Recife e decide vende-lo a Maria por R$ 200.000,00, no entanto, que o pagamento deverá ser a vista. Maria por sua vez, informa a João que irá pagar R$ 50.000,00 como entrada e R$ 150.000,00 por meio de um financiamento imobiliário, visto que não será possível arcar com tal valor de forma integral.

No exemplo acima, João irá realizar um contrato de compra e venda com Maria, o qual terá como clausula garantia em alienação fiduciária por parte do valor. Desse modo, apenas o contrato de compra e venda é valido para que seja efetuado o registro do imóvel no cartório de Imóveis que, com o respectivo registro e, ao depois, da averbação da quitação da dívida garantida pela alienação fiduciária, operará a transmissão da propriedade imóvel ao comprador, ou seja, irá existir o registro daquele contrato a matricula do imóvel, o qual será transferido ao comprador após a apresentação da quitação da dívida, tornando o comprador o legitimo proprietário daquele bem.

Por fim, para que o sonho da casa própria não se torne um verdadeiro pesadelo é importante atentar-se aos requisitos para validade daquele negócio jurídico e estar acompanhado de um advogado é indispensável para que tudo ocorra legalmente, evitando prejuízos e problemas futuro.

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*Justiliana Sousa é advogada. Pós-graduanda em Direito Civil e Processo Civil, pela UNINASSAU.