Artigo - Primeiras linhas sobre a restituição ao consumidor das quantias pagas ao incorporador em caso de desfazimento do vínculo contratual na lei 13.786/18

"Concordo com o raciocínio do douto articulista quando aponta o possível excesso da multa rescisória em contrato de compra e venda, quando se tratar de incorporação imobiliária pelo regime de afetação patrimonial (Migalhas 4.515 – 8/1/19 – "Aquisição de imóveis" – clique aqui). Entretanto, a aplicação do art. 413 do Código Civil no sentido de atenuar o rigor da previsão contratual, considerando que a lei admite a retenção de até 50% do montante pago, deve ser feita com parcimônia e sopesando a realidade de cada caso concreto. Se o comprador houver pago um montante considerável de prestações, será justo reduzir a multa rescisória se esta se mostrar excessiva. Entretanto, se houver pago apenas uma parcela mínima das prestações a que se obrigou, a multa em questão, no limite de 50% do montante pago, não se revelará excessiva, já que no regime de afetação patrimonial o incorporador/construtor tende a suportar encargos e responsabilidades maiores. É bem verdade, com diz o articulista, que não se pode transferir o risco da atividade construtiva ao consumidor, mesmo porque tal intento feriria a lógica do sistema capitalista. Entretanto, também não se mostra prudente, a pretexto de proteger o consumidor, expor o empreendedor a excesso de risco jurídico-econômico, pois assim fazendo o legislador ou operador do Direito estará desestimulando a atividade econômica, causando prejuízo a toda coletividade em nome de uma perspectiva individualista na abordagem ao Direito do Consumidor. Vale lembrar a liberdade de iniciativa dos agentes econômicos - e por conseguinte a autonomia da vontade - goza de igual deferência constitucional a que é dada ao consumidor."