Dia 25/1/2010, entraram em vigor as alterações promovidas na Lei de Locações (8.245/91) pela lei 12.112

Iuri Engel Francescutti*

A Lei 12.112/09 (clique aqui) inicia com a alteração do art. 4º da antiga lei, que trata da possibilidade de rescisão do contrato por parte do locatário, mediante pagamento de uma multa. A lei antiga estabelecia que a multa seria calculada com base na "proporção prevista no art. 924 do Código Civil (clique aqui) e, na sua falta,...".

Trata-se do péssimo ranço brasileiro de fazer remissões a leis anteriores. Neste caso específico, a remissão ficou totalmente sem sentido, em razão da promulgação do Código Civil de 2002, cujo art. 924 não tem mais qualquer relação com a matéria.

Outra impropriedade corrigida foi a conjunção "e", que dava a idéia de adição, quando na verdade o correto seria a conjunção alternativa "ou", agora inserida. A redação atual, então, ficou: "proporcionalmente ao período de cumprimento do contrato ou, na sua falta,...", o que me parece mais correto e inteligente.

A nova lei segue com a alteração do art. 12, para modificar a antiga e horripilante expressão "sociedade concubinária" pela usual "união estável" e exigir que a dissolução do casal seja comunicada não somente ao locador, mas também ao fiador, que, neste caso, pode optar por exonerar-se da obrigação.

Isto porque não são raras as situações em que o fiador é indicado pelo cônjuge que deixa de residir no imóvel e não quer assumir a obrigação em nome do outro cônjuge com quem não mantém relação tão próxima e em quem não tem a mesma confiança.

A nova lei foi cuidadosa em estabelecer um prazo máximo de 30 dias para que a exoneração seja comunicada ao locador, mas parece ter derrapado ao estipular um excessivo prazo, de 120 dias, em que o fiador, mesmo optando pela exoneração, continuará obrigado. Se o locador tem a possibilidade de rescindir o contrato caso o locatário não ofereça nova garantia, então não me parece que exista necessidade de prazo tão dilatado. Penso que 60 ou 90 dias teria sido melhor.

A terceira modificação foi no art. 39. Fez-se constar na lei que as garantias da locação perduram mesmo que o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado, visando a colocar fim a uma eterna discussão judicial a respeito da extensão da responsabilidade do fiador. Na sequência, no art. 40, inciso X, a nova lei permite que o fiador se desonere da fiança caso o contrato seja prorrogado por prazo indeterminado.

Ainda no art. 40, a lei prevê mais uma hipótese em que o locador pode requerer a substituição da garantia: quando o fiador estiver em "recuperação judicial". A mudança visa, é claro, a se adequar aos termos da nova lei de falências.

No que se refere especificamente à ação de despejo, a nova lei trouxe uma grande promessa de celeridade, o que se confirmará ou não de forma empírica. No art. 59, incluiu-se mais quatro hipóteses em que é possível o deferimento de medida liminar para desocupação do imóvel:

(i) necessidade de realizar reparações urgentes no imóvel determinadas pelo Poder Público,

(ii) não atendimento da notificação para substituição da garantia,

(iii) término do prazo da locação não residencial e

(iv) não pagamento do aluguel e acessórios da locação, mas apenas quando inexistente garantia contratual.

Como quase todo contrato de locação é respaldado por uma garantia, ainda que simbólica, parece-me que a alteração não trará o efeito tão desejado. Além disso, é facultado ao locatário pagar (depositar) o valor cobrado no prazo para desocupação e evitar os efeitos da liminar.

No art. 62, a nova lei distingue as providências iniciais nos processos em que há cumulação de pedido de rescisão da locação e cobrança de aluguel, de modo que o locatário seja citado para responder aos dois pedidos e o fiador seja citado apenas para responder à cobrança.

A mudança significativa aqui é fixar o prazo de 15 dias para pagamento (depósito) do débito a fim de evitar a rescisão contratual e não mais para simplesmente requerer o depósito. Na sistemática antiga, o locatário requeria o depósito e, dependendo da celeridade do cartório em que tramitava o processo, somente vinha a fazer o depósito meses ou anos depois. A nova regra vem acompanhada do aperfeiçoamento dos serviços bancários, que hoje permitem a impressão da guia de depósito até mesmo pela Internet, sem necessidade de requerimento ao Juiz, como antes.

Se o locador entender que há diferença entre o valor devido e aquele objeto do depósito, o locatário poderá ser intimado pela imprensa oficial, em nome de seu advogado (prática usual em execuções hoje), para depositar a diferença. E o complemento, segundo a nova redação, deve ser integral, ou seja, não basta que o locatário complemente com o valor que ele entendeu devido; deve seguir os cálculos do locador, sob pena de prosseguimento da ação.

A faculdade de emendar a mora, depositando a quantia cobrada em juízo, segundo a nova lei, só pode ser utilizada se o locatório não a utilizou nos últimos 24 meses. Na legislação anterior, a faculdade somente não poderia ser utilizada se o locatário já a tivesse utilizado por duas vezes nos últimos 12 meses. A nova regra, além de menos benevolente com o devedor recalcitrante, também facilita a produção de prova sobre a repetição da mora pelo credor.

No art. 63, a nova lei deixou claro que o prazo de 30 dias para desocupação voluntária do imóvel flui a partir da data da intimação do locatário, feita com o recebimento do mandado, não cabendo ao juiz fixar a data inicial de contagem, como poderia sugerir a redação anterior.

O prazo especial de 15 dias para desocupação do imóvel foi estendido às hipóteses de:

(i) descumprimento de mútuo acordo, acabando com uma contradição da lei, que estabelecia o mútuo acordo como causa para concessão de liminar, e

(ii) necessidade de realizar reparos urgentes determinados pelo Poder Público.

Adiante, no art. 64, a lei afasta a necessidade de caução para a execução provisória do despejo fundado em falta de pagamento e reduz a caução devida nas outras hipóteses.

Quanto à ação revisional de aluguel, seu rito passa a ser o sumário e não mais o sumaríssimo, conforme alteração do art. 68. E os aluguéis provisórios, fixados no momento em que é designada a audiência de conciliação, não poderão exceder 80% do pedido do locador ou ser inferiores a 80% do atual quando o pedido de revisão for formulado pelo locatório. A redação ficou evidentemente muito mais inteligível que a anterior, que se limitada a dizer que os aluguéis provisórios não poderiam exceder 80% do pedido. Evita-se, com isso, que o locatário obtenha vantagem desmedida com pedido de revisão de aluguel para valor irrisório.

A nova lei ainda corrige uma distorção processual contida na anterior, que nominava de instrução e julgamento uma audiência que, na prática, era de conciliação. E nominava a audiência de instrução e julgamento, onde seria discutida perícia e outras provas, de "audiência em continuação", o que não fazia o menor sentido.

Além disso, a nova sistemática permite que o locatório formule pedido de revisão dos alugueis provisórios direto ao juiz sem que isso prejudique o seu prazo para recurso, pois o pedido de revisão agora interrompe o prazo recursal. Essa modificação, na minha concepção, é um retrocesso, pois institucionaliza o "pedido de reconsideração", incrementando o arcabouço de recursos processuais conferidos às partes.

No art. 71, modificou-se apenas o nome "Ministério da Economia, Fazenda e Planejamento" pelo atual e enxuto nome "Ministério da Fazenda".

Por fim, no art. 74, ao invés de conferir o prazo de até seis meses para desocupação do imóvel quando a ação renovatória é julgada improcedente, que era contado a partir do trânsito em julgado da ação, fixou-se o prazo de apenas 30 dias, contados da intimação do mandado. A modificação, é óbvio, parte do princípio de que o locador já teve que esperar todo o trâmite processual para retomar o imóvel, prazo em que o locatário já poderia se organizar para desocupá-lo, de modo que não seria justo fazer o locador aguardar mais seis meses.