Garantias no contrato de locação - modalidades e abusos perpetuados por locadores e administradoras de imóveis

Luciana Vilhena Moraes Saldanha Fontolan*

A lei 8.245/91 (clique aqui) em seu art. 37 é clara ao especificar os tipos de garantia que podem ser dadas pelo locatário ou por terceiro ao locador ao firmarem estes últimos um contrato de locação, a saber, a caução, a fiança e seguro fiança. No parágrafo único do citado artigo consta também, claramente, a vedação, sob pena de nulidade de mais de uma garantia num mesmo contrato de locação.

Antes de adentrarmos com mais acuidade nos termos da lei, cumpre-nos fazer uma breve recapitulação dos conceitos dos tipos de garantia que podem ser exigidas e concedidas pelo locatário ou por terceiros. Vejamos:

A caução, primeira modalidade prevista em lei, pode ser dada pelo locatário por bens próprios, móveis ou imóveis, sendo que quando se referir a bens móveis, deverá ser registrada no Cartório de Títulos e Documentos e, quando se referir a bens imóveis deverá ser averbada à margem da matrícula do respectivo imóvel, objeto da locação, no Cartório de Registro de Imóveis a que pertence. Além disso, e mais comumente, exige-se a caução em dinheiro, no valor correspondente a 3 meses o valor do aluguel pactuado. Neste caso, cumprida integralmente a obrigação do locatário, poderá este último levantar, ao final do contrato, referido valor, importante frisar, devidamente atualizado. Tal modalidade hoje é pouco utilizada, uma vez que o valor dado em garantia quase nunca suporta todas as obrigações devidas pelo locatário, em razão da demora na efetiva obtenção de sua desocupação do imóvel.

Já a fiança, segunda modalidade prevista na lei, é garantia pessoal concedida por terceiro em favor do credor/locador, podendo ser concedida no próprio contrato ou em documento apartado, já que o afiançado/locatário não participa desta relação. Tal garantia é prestada com base na confiança que tem o fiador em seu afiançado e pautada na solvabilidade daquele. Não há que se falar, portanto, que o fiador dá em garantia este ou aquele bem móvel ou imóvel de sua propriedade, como muitos pensam e trata-se de grave erro. O patrimônio do fiador/garantidor poderá ser apenas levantado, pesquisado, a fim de saber se o mesmo tem condições financeiras de arcar com eventual obrigação inadimplida pelo locatário/afiançado, mas nunca, em momento algum, ficam seus bens adstritos, vinculados ao cumprimento da obrigação como muitas vezes pensam e pretendem os locadores/administradores de imóveis.

Temos em terceiro e último lugar, o seguro fiança, modalidade esta mais segura e moderna e que a meu ver deveria ser adotada na maioria das situações. Infelizmente pelo seu custo, considerado alto por alguns e por exigir do locatário uma ficha cadastral sem máculas, acaba por impedir e afastar a sua efetiva utilização.

Ocorre que apesar de expressamente vedada por lei, a exigência e inserção num mesmo contrato de locação de mais de uma modalidade de garantia é corrente, falha esta cometida em sua maioria por locadores desavisados e pelas administradoras de imóveis que costumam intermediar as locações.

Note-se que nos contratos "modelo" ou "padrão" mais utilizados, verifica-se quase que em sua totalidade a menção a garantia fidejussória e, por outro lado, contêm cláusula indicando e vinculando um bem imóvel do fiador, visando com este último também garantir a relação locatícia.

Tal prática é nula e abusiva, sendo utilizada, principalmente, por desconhecimento e ignorância das partes, bem como pelos próprios usos e costumes do lugar.

Infelizmente é muito comum vermos que quando o locador solicita a garantia fidejussória, junto com ela muitas vezes exige este último do fiador cópias de no mínimo 2 matrículas de imóveis que sejam de sua propriedade e indevidamente vinculam um desses imóveis no contrato a ser firmado, muitas vezes chegando a averbar referido instrumento perante o Cartório de Registro de Imóveis. Ora, neste caso temos a garantia pessoal (fidejussória) e a real (caução em bem imóvel) e tal previsão não pode, nem deve prevalecer.

Tal prática constitui contravenção penal, punível com prisão simples de 05 dias a 06 meses ou multa de 3 a 12 meses do valor do último aluguel, conforme preceitua o inciso II do art. 43 da lei 8.245/91.

Além disso, a duplicidade de garantias torna inválida a garantia prestada em excesso, não sendo, portanto qualquer vantagem ao locador ou às administradoras de condomínio exigirem ambas. Neste ponto, O Prof. dr. Gildo dos Santos¹ sustenta que, apesar de não haver dispositivo legal neste sentido, deveriam ser nulas todas as garantias prestadas, caso haja mais de uma, como forma de punição ao locador.

Por fim, é certo que seria muito mais trabalhoso, mas o mais correto, caso fosse adotada a garantia fidejussória num contrato de locação, que fosse neste incluída uma cláusula em que o fiador devesse, a cada ano do contrato, renovar a sua ficha cadastral, comprovando sua solvabilidade. Outra opção, já num contrato em que a garantia prestada fosse a caução em dinheiro, de que a cada ano e caso a atualização do valor depositado não fosse suficiente, complementasse o locatário a diferença entre o valor do aluguel corrigido e o valor depositado como garantia atualizado, garantindo assim uma menor desproporção entre ambos e evitando um futuro prejuízo ao locador.

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1 Em sua obra "Locação e Despejo", 4ª edição, Editora Revista dos Tribunais

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