sexta-feira, 30 de outubro de 2020

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O corretor de imóveis e a nova redação da lei 6.530

Hugo Oliveira Horta Barbosa

Nova redação da lei 6.530 apenas veio a prever o que a JT já declarava em observância ao princípio da primazia da realidade: a possibilidade de prestação de serviços de natureza autônoma por parte do corretor de imóveis.

quinta-feira, 6 de agosto de 2015

A lei 6.530/78 (Dá nova regulamentação à profissão de Corretor de Imóveis, disciplina o funcionamento de seus órgãos de fiscalização e dá outras providências) sofreu recente alteração dada pela lei 13.097/15, que acresceu os parágrafos 2º, 3º, e 4º ao seu artigo 6º.

Desde a sua promulgação, a lei 6.530 privilegia a prestação de serviços autônomos do corretor de imóveis, ao admitir, no parágrafo único do seu artigo 3º, que as atribuições de competência do corretor de imóveis podem ser exercidas por pessoa jurídica, desde que devidamente inscrita no Conselho Regional de Corretores de Imóveis. Além disso, o artigo 6º contempla a sujeição destas pessoas jurídicas aos mesmos deveres e direitos das pessoas físicas também inscritas no CRECI.

Levando em consideração a atividade profissional eminentemente autônoma do corretor de imóveis, a lei 6.530 recepcionou muito bem, ao artigo 6º, os novos parágrafos 2º e 3º, a seguir em destaque, que respectivamente autoriza e regula a associação entre o corretor de imóveis e uma ou mais imobiliárias.

§ 2º O corretor de imóveis pode associar-se a uma ou mais imobiliárias, mantendo sua autonomia profissional, sem qualquer outro vínculo, inclusive empregatício e previdenciário, mediante contrato de associação específico, registrado no Sindicato dos Corretores de Imóveis ou, onde não houver sindicato instalado, registrado nas delegacias da Federação Nacional de Corretores de Imóveis. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)

§ 3º Pelo contrato de que trata o § 2º deste artigo, o corretor de imóveis associado e a imobiliária coordenam, entre si, o desempenho de funções correlatas à intermediação imobiliária e ajustam critérios para a partilha dos resultados da atividade de corretagem, mediante obrigatória assistência da entidade sindical. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)

Trata-se, portanto, da típica relação entre os corretores de imóveis e as imobiliárias, ou seja, da pessoa física inscrita no CRECI e a empresa que concede seu espaço e disponibiliza seus serviços, tais como secretaria, e-mail, corpo jurídico, propaganda, etc, para a melhor execução da prestação de serviços, de forma que ambos cooperam para o atendimento ao cliente, inclusive assumindo os riscos do negócio.

Nesta situação, o corretor de imóveis utiliza de seus próprios métodos para a intermediação dos negócios imobiliários em que atua, sem a subordinação de um superior hierárquico que represente a imobiliária, assim como dono do seu próprio horário, podendo se fazer substituir por outro corretor de imóveis e comercializar produtos de terceiros.

É válido, desta forma, o contrato de prestação de serviços autônomo firmado entre o corretor de imóveis e a imobiliária.

Ocorre que o Direito do Trabalho também se rege pelos princípios que norteiam as relações do trabalho, tendo como basilar o princípio da primazia da realidade, o qual pressupõe que a verdade dos fatos prevalece sobre o contrato formal.

Importante o destaque do princípio da primazia da realidade para a presente análise, pois não são poucos os casos em que verificada a subordinação do corretor de imóveis às ordens do superior hierárquico investido de poderes para tanto, pela imobiliária, que determina a forma como deverão ser executados os serviços prestados. Além disso, também se constata a determinação de metas, punições e cumprimento de jornada de trabalho estipuladas, inclusive muito superiores à permitida pelo artigo 7º, XIII, da Constituição Federal - 8h diárias e 44h semanais -.

Quando constatadas estas imposições por parte do agora denominado empregador, ou outras características que se enquadram no artigo 3º, da CLT - subordinação, pessoalidade, onerosidade e não eventualidade -, não há mais como considerar que a relação havida entre estas partes é de prestação de serviços autônomos por parte do corretor de imóveis.

A possibilidade de declaração de vínculo empregatício entre o corretor de imóveis e a empresa imobiliária é tão óbvia para a Justiça do Trabalho, que na hipótese de ajuizamento de reclamação trabalhista com pedido de vínculo de emprego, uma vez admitida pela reclamada a prestação de serviços do reclamante, inverte-se a ela o ônus da prova, nos termos dos artigos 333, II, do CPC e 818, da CLT, para comprovar os fatos impeditivos do direito do autor.

Por tal motivo, tão comum na relação entre o corretor de imóveis e a imobiliária, que a lei 13.097/15 também introduziu o parágrafo 4º ao artigo 6º da lei 6.530, a seguir:

§ 4º O contrato de associação não implica troca de serviços, pagamentos ou remunerações entre a imobiliária e o corretor de imóveis associado, desde que não configurados os elementos caracterizadores do vínculo empregatício previstos no art. 3o da Consolidação das Leis do Trabalho - CLT, aprovada pelo Decreto-Lei nº 5.452, de 1o de maio de 1943. (Incluído pela Lei nº 13.097, de 2015)

O novo texto conferido ao artigo 6º da lei 6.530, acima em destaque, é claro ao dispor acerca da possibilidade de configuração do vínculo de emprego entre o corretor de imóveis e a empresa imobiliária, quando persistentes as características típicas de empregador e empregado na relação existente. Isto porque, nesta hipótese, se verifica a fraude no contrato de prestação de serviços autônomo, em claro prejuízo ao trabalhador.

Observe-se que o teor do parágrafo 4º do artigo 6º, da lei 6.530, não surge com a expectativa de prejudicar a empresa imobiliária, mas pelo contrário, pois agora há previsão legal que expressamente não afasta a possibilidade de corretor empregado, como já corriqueiramente declarado pela Justiça do Trabalho, em observância ao princípio da primazia da realidade.

Pelo lado do corretor de imóveis, também se verifica importante a nova redação da lei 6.530, acima em destaque, já que legalmente mais nítidos os limites que devem haver na relação de prestação de serviços autônomos.

Desta forma, a nova redação da lei 6.530 apenas veio a prever o que a Justiça do Trabalho já declarava em observância ao princípio da primazia da realidade: a possibilidade de prestação de serviços de natureza autônoma por parte do corretor de imóveis, desde que não configurados os requisitos do vínculo de emprego, constantes do artigo 3º, da CLT.

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*Hugo Oliveira Horta Barbosa sócio do escritório Ferraz dos Passos Advocacia e Consultoria.

Atualizado em: 5/8/2015 10:34

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