quarta-feira, 27 de janeiro de 2021

MIGALHAS DE PESO

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STJ firma tese quanto à exigência de notificação premonitória para a denúncia vazia

A 3ª turma do STJ, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, enfrentou o tema no contexto REsp 1.812.465/MG, cujo acórdão foi publicado no Diário da Justiça em 18 de maio de 2020.

terça-feira, 1 de setembro de 2020

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Em 19 de junho de 2020, o STJ publicou o informativo de jurisprudência 672, que, dentre outras teses firmadas pelo Tribunal, tratou da necessidade de prévia notificação para a denúncia vazia de contrato de locação residencial por prazo indeterminado.

A 3ª turma do STJ, sob a relatoria da ministra Nancy Andrighi, enfrentou o tema no contexto do recurso especial 1.812.465 - Minas Gerais ("REsp 1.812.465/MG"), cujo acórdão foi publicado no Diário da Justiça em 18 de maio de 2020.

Como se sabe, a lei de locações (lei 8.245/1991), além de versar sobre deveres e direitos das partes no âmbito da relação locatícia, penalidades em virtude de descumprimento de obrigações, garantias, entre outros aspectos de direito material, também trata dos aspectos processuais que decorrem da locação, como aqueles para a retomada do bem imóvel por seu proprietário1, e dispõe, no art. 5º, que "seja qual for o fundamento do término da locação, a ação do locador para reaver o imóvel é a de despejo".

A controvérsia no âmbito do REsp 1.812.465/MG decorre do art. 46:

Art. 46. Nas locações ajustadas por escrito e por prazo igual ou superior a trinta meses, a resolução do contrato ocorrerá findo o prazo estipulado, independentemente de notificação ou aviso.

§ 1º Findo o prazo ajustado, se o locatário continuar na posse do imóvel alugado por mais de trinta dias sem oposição do locador, presumir - se - á prorrogada a locação por prazo indeterminado, mantidas as demais cláusulas e condições do contrato.

§ 2º Ocorrendo a prorrogação, o locador poderá denunciar o contrato a qualquer tempo, concedido o prazo de trinta dias para desocupação.

Trata-se da locação residencial por prazo indeterminado, que se verifica quando, após encerrado o período locatício originariamente pactuado pelas partes, a locatária permanece no imóvel por período superior a 30 (trinta) dias sem oposição da parte locadora, que passa a ter o direito de denunciar a locação a qualquer tempo, concedido à locatária o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação do imóvel (o que a doutrina denomina de denúncia vazia, que é imotivada, em oposição à denúncia cheia, que só pode ocorrer em situações justificadas e legalmente determinadas).

O REsp 1.812.465/MG tem origem em ação de despejo por denúncia vazia, julgada procedente em primeira instância com o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária do imóvel pela locatária, com fundamento no art. 63 da lei de locações2. A sentença foi reformada em sede de apelação em razão da ausência de comprovação da notificação prévia pela parte locadora à locatária, quando o Tribunal de Justiça de Minas Gerais extinguiu o feito sem resolução de mérito.

A alegação da parte locadora no âmbito do recurso especial era de que não haveria previsão legal acerca da indispensabilidade de notificação prévia à locatária para ajuizamento de ação de despejo e, ainda, que esta seria suprida pela citação da parte ré no âmbito da lide. O STJ negou seguimento ao feito, conforme ementa abaixo:

RECURSO ESPECIAL. CIVIL. LOCAÇÃO RESIDENCIAL. PREQUESTIONAMENTO. AUSÊNCIA. AÇÃO DE DESPEJO. DENÚNCIA VAZIA. NOTIFICAÇÃO PREMONITÓRIA. AUSÊNCIA. OBRIGATORIEDADE. EXTINÇÃO, SEM RESOLUÇÃO DO MÉRITO. 1. Ação ajuizada em 11/4/2016. Recurso especial interposto em 23/5/2018 e atribuído a este gabinete em 31/11/2018. 2. O propósito recursal diz respeito à necessidade de notificação premonitória como pressuposto de constituição e desenvolvimento válido e regular do processo. 3. A ausência de decisão acerca dos dispositivos legais indicados como violados, não obstante a interposição de embargos de declaração, impede o conhecimento nessa parte do recurso especial. 4. Mesmo de forma indireta, o STJ já apontava para a obrigatoriedade da ocorrência da notificação premonitória, ao denominá-la de "necessária" ou mesmo de "obrigatória". 5. A necessidade de notificação premonitória, previamente ao ajuizamento da ação de despejo, encontra fundamentos em uma série de motivos práticos e sociais, e tem a finalidade precípua de reduzir os impactos negativos que necessariamente surgem com a efetivação do despejo. 6. "Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial ao seu normal desenvolvimento". 7. Recurso especial parcialmente conhecido e, nessa parte, não provido. (STJ - REsp: 1812465 MG 2018/0315577-3, Relator: ministra NANCY ANDRIGHI, data de julgamento: 12/5/2020, T3 - 3ª TURMA, Data de Publicação: DJe 18/5/2020)

Assim como o Tribunal de origem, o STJ entendeu pela necessidade de notificação premonitória ao ajuizamento de ação de despejo como pressuposto de constituição e desenvolvimento regular da ação judicial. Na fundamentação do julgado foram considerados aspectos de cunho social, no sentido de que a finalidade da notificação premonitória à parte locatária reduz os impactos negativos advindos da efetivação do despejo do bem imóvel3.

O julgado refere-se à doutrina civilista contemporânea, que tem apontado para a existência do princípio do aviso prévio de uma sanção, considerando que as partes em uma relação contratual possuem o direito de ciência prévia à imposição de restrição de direitos.

Importante observar que, em que pese a obrigatoriedade de notificação prévia ao ajuizamento de ação de despejo em casos de locação residencial por prazo indeterminado, há que se ressalvar que, caso o proprietário não tenha interesse na manutenção da relação locatícia, poderá ajuizar ação de despejo independentemente de notificação prévia, desde que o faça dentro dos 30 (trinta) dias subsequentes ao término do prazo contratual4.

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1 Em linha com o disposto no artigo 1.228 do Código Civil Brasileiro, no sentido de que o direito real de propriedade confere ao titular do imóvel a faculdade de "usar, gozar e dispor da coisa, e o direito de reavê-la do poder de quem quer que injustamente a possua ou detenha" (grifos nossos).

2 "Art. 63.  Julgada procedente a ação de despejo, o juiz determinará a expedição de mandado de despejo, que conterá o prazo de 30 (trinta) dias para a desocupação voluntária".

3 "Caso a ação de despejo seja ajuizada sem a prévia notificação, deverá ser extinto o processo, sem a resolução do mérito, por falta de condição essencial a seu normal desenvolvimento. A notificação dispensa solenidade especial, podendo se revestir de qualquer forma, desde que inequívoca. A finalidade da notificação premonitória é a de evitar que o locatário seja surpreendido pelo ajuizamento da ação de despejo, o que ainda lhe poderá acarretar o pagamento dos ônus sucumbenciais. Por outro lado, o aviso permitirá ao locatário preparar-se para a desocupação e obtenção de um novo imóvel onde possa se instalar. Reveste-se, portanto, a exigência de importante finalidade social, para não se agravar, ainda mais, o prejuízo que a mudança certamente causará ao locatário." (SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada. 12ª Edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2019, p. 230).

4 Conforme trata a doutrina: "Caso convenha ao locador despedir o locatário, recuperando a posse do imóvel, findo o prazo do contrato, basta que ajuíze a ação de despejo, dentro dos 30 (trinta) dias que se seguirem ao término do prazo. Neste caso, não há necessidade alguma de notificar premonitoriamente o locatário, já que a resolução do vínculo é automática, operando-se pelo simples advento do termo final." (SOUZA, Sylvio Capanema de. A Lei do Inquilinato Comentada. 12ª Edição. Rio de Janeiro: Editora Forense, 2019, p. 229).

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*Fernanda Rosa é advogada do escritório Stocche Forbes Advogados.

*Adriane Neves é advogada do escritório Stocche Forbes Advogados.

Atualizado em: 1/9/2020 14:56

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